Machbarkeitsstudie Hotel: warum sie vor dem Architekten kommt

Sie besitzen ein Grundstück oder ein leeres Gebäude und möchten daraus ein Hotel machen. Der naheliegende erste Anruf scheint der beim Architekten zu sein. Doch eine Machbarkeitsstudie für das Hotel sollte zuerst kommen: Sie fragt, ob das Hotel wirtschaftlich Sinn ergibt, für wen und in welcher Größe, bevor jemand auch nur ein einziges Zimmer zeichnet. Wer sie auslässt, riskiert ein schönes Gebäude, das sein Geld nie wieder einspielt.

Boris Lefterov, CEO und Gründer von Nomante Hospitality, einem Hotelentwickler in Bulgarien, sieht diese Reihenfolge ständig umgekehrt. Sein Unternehmen erstellt Machbarkeitsstudien und entwickelt Konzepte für Hotels und gemischt genutzte Projekte, und er beschreibt einen Markt, in dem es reichlich Kapital gibt, aber wenig Struktur. Seine Sicht darauf, was schiefläuft und was man stattdessen tun sollte, gilt für jeden Eigentümer, der ein neues Haus plant.

Warum Investoren die Machbarkeitsstudie für ein Hotel überspringen

Das Muster ist bekannt. Jemand hat Kapital, ein Gebäude oder ein Grundstück und eine Vorstellung von dem Hotel, das er möchte. Nach Lefterovs Erfahrung gehen viele Investoren in Bulgarien direkt zu einem Architekten und bestellen ein Hotel. Der Architekt tut, was Architekten tun: Er zeichnet ein Gebäude, vielleicht nach dem Vorbild der Hotels nebenan oder eines Resorts, das dem Eigentümer im Urlaub gefallen hat.

“They just wake up one day. They have the capital, and they decide, I'm gonna do a hotel because it sounds cool.”

Boris Lefterov, 38:47

(Übersetzt: „Sie wachen eines Tages auf. Sie haben das Kapital und beschließen: Ich mache ein Hotel, weil das cool klingt.“)

Das Problem ist nicht der Architekt. Wie Lefterov sagt, ist ein Architekt kein Finanzfachmann, und die Arbeit ist eine völlig andere. Niemand fragt in diesem ersten Gespräch, wer die Gäste sein werden, was sie zahlen werden oder ob die Zahlen aufgehen. Er ergänzt, dass viele dieser Eigentümer überhaupt keine Bankfinanzierung und keinen Hebel nutzen, also gibt es auch keinen Kreditgeber, der sie zwingt, den Business Case zu belegen. Seiner Ansicht nach braucht ein Investor einen vertrauenswürdigen Partner, der ihn durch den ganzen Prozess führt, damit er Fehler vermeidet, die Millionen kosten können. Ein verwandter Artikel zeigt, wie ein Hotelmakler den Wert bestimmt.

Wenn es keine Marktdaten zum Vergleich gibt

Eine Machbarkeitsstudie stützt sich auf Daten: vergleichbare Hotels, Nachfrage, Leistung. In Märkten, in denen diese Daten gesammelt und geteilt werden, ist Benchmarking Routine. Wo das nicht so ist, verlassen sich Eigentümer auf ihr Bauchgefühl.

Bevor er sein Unternehmen gründete, prüfte Lefterov das in seinem Heimatland. Während eines Masterstudiums in Immobilienfinanzierung und Hotelentwicklung schrieb er rund 300 Hoteliers über LinkedIn an, erhielt etwa 100 Antworten und führte fast 150 Gespräche mit Asset Managern, Investoren, Hotelmanagern, Betreibern, großen Marken und unabhängigen Häusern. Was er fand, war ein Markt mit großen Investitionen, aber wenig Struktur, wenig Marktforschung und kaum Daten für einen Vergleich, weil fast niemand sie meldete.

“Whereas in Bulgaria, it's a complete unknown. It's a complete darkness when it comes to data.”

Boris Lefterov, 38:47

(Übersetzt: „In Bulgarien dagegen ist es völlig unbekannt. Wenn es um Daten geht, herrscht völlige Dunkelheit.“)

Die Lehre reicht weit über Bulgarien hinaus. Gibt es in Ihrem Markt keinen verlässlichen Benchmark, muss die Studie ihre eigenen Belege aufbauen. Sprechen Sie mit den Betreibern, Asset Managern und Investoren in Ihrer Umgebung, und behandeln Sie jede Annahme als etwas, das geprüft werden muss, nicht als etwas, das man glaubt.

Was eine Machbarkeitsstudie für ein Hotel abdecken sollte

Lefterov beschreibt den gesamten Weg, auf dem sein Team einen Investor begleitet, von der ersten Idee bis zum Betreiber. Als Checkliste zeigt er, wie viel geklärt sein muss, bevor Entwurfsarbeit sinnvoll ist:

• Beste Nutzung: was aus dem Gebäude oder dem Grundstück werden soll, vielleicht ein gemischt genutztes Projekt statt nur eines Hotels.
• Vision und Konzept: was für ein Ort es ist und warum er an diesen Standort gehört.
• Branding und Zielgruppe: wer der Gast ist und wie das Haus ihn anspricht.
• Erwartete Marktleistung: wie sich das Hotel im umgebenden Markt voraussichtlich schlägt.
• Machbarkeit und Due Diligence: ob die Investition trägt und wo die Risiken liegen.
• Architektur und Innenarchitektur, beauftragt auf Grundlage der obigen Punkte und nicht umgekehrt.
• Einen Betreiber finden, wo das zum Konzept passt, einschließlich des Managementvertrags.

Die Reihenfolge zählt. In diesem Ablauf erhält der Architekt einen Auftrag, der auf einem Business Case beruht. Der Eigentümer übergibt nicht mehr einen Wunsch und hofft, dass die Pläne ihn schon funktionieren lassen.

Über die Tabelle hinausschauen

Eine Machbarkeitsstudie für ein Hotel ist mehr als eine Umsatzprognose. Lefterov glaubt, dass sein Team bei großen Projekten in Toplagen erfolgreich war, weil es auch über die Zahlen hinausschaut. Die Fragen, die es ergänzt, drehen sich um Menschen: wer das Produkt nutzen wird, wie sich diese Menschen darin fühlen werden und was für die Investition im heutigen Markt am besten funktioniert. Ein verwandter Artikel behandelt ESG in der Hotellerie.

Dieser menschliche Blick führt zu Konzepten, die die Zahlen allein nicht nahelegen würden. Zu den Projekten, an denen sein Unternehmen im ersten Jahr gearbeitet hat, gehören eine neue Marina an der Schwarzmeerküste mit Restaurants, einem Hotel und Wohnungen sowie eine Lifestyle-Ecke für Hospitality in einem etablierten Einkaufszentrum. Keines davon ist ein Standardhotel, und keines lässt sich beurteilen, indem man das Haus nebenan kopiert. Vielleicht möchte jemand ein Bali-Hotel in Bulgarien, merkt er an, aber die eigentliche Frage ist, was es ist und ob es an seinem Standort Sinn ergibt.

“Then that's where the conflicts come up, and that's why you have projects that don't work well because they don't have any business logic behind it. No feasibility behind it.”

Boris Lefterov, 48:14

(Übersetzt: „Genau da entstehen dann die Konflikte, und deshalb gibt es Projekte, die nicht gut funktionieren, weil keine wirtschaftliche Logik dahintersteht. Keine Machbarkeit dahinter.“)

Das richtige Team für die Hotelentwicklung

Keine einzelne Disziplin deckt all das ab. Lefterovs Antwort ist ein Kollektiv von Fachleuten für Finanzen und Investitionen, Architektur, Innenarchitektur und Grafikdesign, Branding, Revenue Management und Hotelbetrieb, die gemeinsam an einem Projekt arbeiten. Er baut dieses Kollektiv jetzt zu einer festen Struktur aus, mit einem Brandingstudio, einem Architekturbüro, Revenue Management und Hotelbetrieb unter einem Dach.

Für einen Eigentümer ist die Lehre einfach: Sorgen Sie dafür, dass vor der Festlegung des Entwurfs jemand am Tisch sitzt, der die Finanzen versteht, jemand, der den Betrieb versteht, und jemand, der den Gast versteht. Lefterov betont auch Offenheit. Sein Team erklärt die Finanzstruktur und wie der Betrieb aussehen könnte, fragt den Eigentümer, ob das zu seiner Organisation passt, und tut nicht so, als wüsste es etwas, das es nicht weiß. Er bringt Kunden und den Menschen, die das Haus später führen, lieber bei, wie es funktioniert, damit sie das Geschäft verstehen, das sie aufbauen. Ein verwandter Artikel behandelt die Nachfolge in Familienunternehmen der Hotellerie.

Eine gute Machbarkeitsstudie für ein Hotel schützt mehr als das Budget. Sie schützt auch die Zeit und Energie aller, die später in dem Gebäude arbeiten. Wenn Sie hören möchten, wie Lefterov vom Schlagzeug in einer Band über die Rezeption zur Hotelentwicklung kam, sehen Sie sich das ganze Gespräch an.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Machbarkeitsstudie für ein Hotel?

Sie prüft, ob ein geplantes Hotel wirtschaftlich Sinn ergibt, bevor es entworfen wird. Sie betrachtet die beste Nutzung des Grundstücks oder Gebäudes, das Konzept, die Zielgruppe, die erwartete Marktleistung und die finanzielle Grundlage, einschließlich Due Diligence. Erst wenn diese Antworten tragen, lohnt es sich, einen Architekten zu beauftragen und, wo es zum Konzept passt, einen Betreiber zu suchen.

Warum kommt die Machbarkeitsstudie vor dem Architekten?

Ein Architekt entwirft Gebäude; der Business Case ist eine andere Arbeit. Nach der Erfahrung von Boris Lefterov kopieren Eigentümer, die mit den Plänen beginnen, oft die Hotels nebenan oder ein Resort aus dem Urlaub und landen bei Projekten ohne wirtschaftliche Logik. Eine Studie vorab gibt dem Architekten einen Auftrag, der auf dem Markt und den Zahlen beruht.

Was tun, wenn es keine Marktdaten zum Vergleich gibt?

Bauen Sie die Belege selbst auf. Bevor er sein Unternehmen gründete, führte Lefterov fast 150 Gespräche mit Asset Managern, Investoren, Hotelmanagern, Betreibern, Marken und unabhängigen Hotels, um zu verstehen, wie sein Markt wirklich funktioniert. Gespräche mit den Menschen, die in der Nähe bereits Hotels führen und finanzieren, füllen einen Teil der Lücke fehlender Benchmarkdaten und zeigen, welche Annahmen geprüft werden müssen.

Wer sollte an der Planung eines neuen Hotels beteiligt sein?

Mehr als eine Disziplin. Das Modell, das Lefterov beschreibt, bringt Finanzen und Investitionen, Architektur, Innenarchitektur und Grafikdesign, Branding, Revenue Management und Hotelbetrieb in einem Projekt zusammen. Entscheidend ist, dass am Tisch jemand sitzt, der das Geld versteht, jemand, der den Betrieb versteht, und jemand, der den Gast versteht, bevor Entwurf und Budget feststehen.